خانه زیاد است اما وضعیت قدرت خرید و پس اندازها چگونه است؟!

شایانیوز- بر اساس اخباری که به تازگی دست به دست می شوند متوجه شدیم که وضعیت معاملات مسکن به شدت کساد شده است.

بر همین اساس بسیاری از مالکان واحدهای خود را با تخفیف پانزده تا بیست درصدی عرضه کرده و بنا بر گفته ی برخی مشاوران املاک شهر تهران، فایل های فروش به میزان پنج برابر نسبت به اوایل امسال افزایش داشته اند.

تمایل مالکان و سازندگان برای فروش صعودی شده

شروع این آرامش و یا به نوعی رکود در بازار مسکن، از سه ماه پیش بوده و اکنون نیز به قوت خود باقی است. این در حالی است که میزان معاملات نیز به طور قابل توجهی کاهش یافته اند و انتظار می رود در بخش قیمت نیز روند کاهشی در پیش باشد. در این بین واسطه های ملکی از افزایش میل مالکان و سازندگان برای فروش سخن می گویند.

الان برای مشتری بهترین زمان خرید است

بر اساس بررسی های انجام گرفته در برخی مناطق تهران، نظر مشاوران املاک بر این است که اکنون در بهترین فصل خرید خانه قرار گرفته ایم. چرا که مشتری می تواند با دید باز در بازار بچرخد و از بین انواع مختلف، گزینه ی خود را بیابد. پیش از این حق انتخاب برای مشتری وجود نداشت چرا که  هم فایل ها بسیار کم بودند و هم متراژهای پایین کمیاب و یا در برخی مواقع حتی نایاب به نظر می رسیدند. اکنون اما می بینیم که در هر متراژ، چندین گزینه با قیمت های مناسب یافت می شود. 

وضعیت قیمت ها نسبت به چند ماه پیش

در این خصوص باید گفت که ظاهرا قیمت ها به طور عمومی نسبت به اردیبهشت 15 درصد کاهش داشته اند. موضوع اینجاست که بررسی ها نشان داده در بیشتر مواقع، وقتی در هر چیزی  تقاضا فروکش پیدا می کند افرادی که نیاز به فروش دارند سقف انتظارات خود را کاهش داده و فرآیند خودبخودی کاهش قیمت را رقم می زنند. در خصوص مسکن نیز بنا به آنچه گفته شد، تعداد فایل ها نسبت به اوایل امسال چهار تا پنج برابر شده اند. کما اینکه ثابت ماندن دلار نیز در این امر بی تاثیر نیست. همین موضوع باعث شده که فعلا همه دست نگه دارند تا ببینند که بازار مسکن در انتظار چه سرنوشتی است.

رکود بازار مسکن مساوی با ثبات و کاهش قیمت ها

باید این نکته را در نظر گرفت که به هر شکل ثبات قیمت خانه نسبت به تورم، یک معنی مشخص دارد و آن کاهش ارزش واقعی ملک است. از طرفی دیگر آنچه تا کنون رقم خورده معمولا اینچنین بوده که در زمان رکود بازار مسکن، قیمت ها یا به ثبات می رسند یا سیر نزولی پیدا می کنند. گفتنی است که در دهه های اخیر رکود بین ده تا دوازده فصل به درازا کشیده است. 

وقتی قیمت ها همچنان پایین می آیند اما قدرت پس انداز برای خرید از آن هم پایین تر است

آنچه تا به این لحظه از آن سخن گفتیم در خصوص بالا رفتن فایل های فروش در بازار مسکن است. روندی که به گفته مشاوران املاک می تواند گزینه های مختلفی را پیش روی خریدار قرار دهد. اما آیا خریدار برای تهیه ی مسکن فقط نیازمند همین موضوع است یا عوامل دیگری نیز در تهیه ی یک خانه دخیل هستند؟!

بر اساس گزارشی که چندی پیش در سایت آمار ایران منتشر شده بود مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن در کشور، در فاصله سال های 94 تا 1400 به سه خط کش مورد محاسبه قرار گرفته است. حال آنکه در هر سه آنها، شاهد ثابت ماندن قیمت مسکن در طول سال های آتی یا یکسان بودن رشد درآمد و افزایش قیمت در طول سال های انتظار برای صاحب خانه شدن هستیم.

در یکی از این خط کش ها درآمد کل خانوار را مشاهده می شود. می توان به طور واضح دید که حتی اگر کل درآمد خانوار صرف خرید مسکن شود، مدت زمان انتظار برای دست یابی به یک خانه ی مستقل، با این معیار از ۱/ ۴ سال در ۱۳۹۴ به ۴/ ۸ سال در ۱۴۰۰ رسیده است. لازم به ذکر است که علاوه بر روند تغییر مسکن، میزان رشد درآمد نیز در این نتیجه گیری دخیل بوده است.

خط کش دوم 

خط‌کش دومی که در این گزارش تحلیلی مبنای محاسبه زمان انتظار خانه‌‌‌ دار شدن قرار گرفته، محاسبه این مدت زمان با اختصاص درآمد خانوار پس از کسر هزینه‌‌‌های خوراکی است. با همین پیشفرض در سال 1394 امکان صاحب خانه شدن شدن پس از ۳/ ۵ سال وجود داشت که این میزان در سال ۱۴۰۰ به ۸/ ۱۰ سال افزایش یافته است.

در نهایت معیار دیگری که برای برآورد زمان انتظار خانه‌‌‌ دار شدن از سوی تحلیلگر استفاده شده است. این محاسبه نشان می‌ دهد زمان انتظار خانه‌‌‌ دار شدن در سال 94 معادل 6/ 69 سال بوده که این میزان در سال 1400 به 4/ 47 سال کاهش یافته است. هرچند وضعیت بازار مسکن پس از انفجار قیمت در سال 97 و قرار گرفتن در سراشیبی تند تورم از آن زمان به بعد به مراتب نسبت به نیمه اول دهه 90 بدتر شده است اما از آنجا که فاصله بین درآمد و هزینه خانوار در سال 94 کمتر بوده و به‌ تدریج تا سال 1400 بهبود پیدا کرد، در نهایت مدت‌ زمان صاحب خانه شدن بر این اساس در سال 1400 قدری کاهش داشته است.