یش‌بینی بازار مسکن تا پایان تابستان ۱۴۰۵؛ بهترین زمان خرید خانه کِی است؟

شایانیوز- بازار مسکن در ماه‌های اخیر وارد دوره‌ای از آرامش نسبی شده است؛ فضایی که در آن حجم معاملات کاهش یافته، خریداران با احتیاط بیشتری تصمیم می‌گیرند و فروشندگان نیز برای نهایی کردن معاملات ناچار به انعطاف در قیمت‌های پیشنهادی هستند. با این حال، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و تداوم تورم عمومی همچنان از عواملی هستند که مانع کاهش محسوس قیمت‌ها می‌شوند.

کارشناسان معتقدند برای ارزیابی چشم‌انداز بازار مسکن تا پایان تابستان باید چهار عامل کلیدی را همزمان در نظر گرفت؛ میزان معاملات، قدرت خرید متقاضیان، هزینه ساخت و روند تورم. بررسی این متغیرها نشان می‌دهد بازار خرید و فروش احتمالاً با ثبات نسبی همراه خواهد بود، اما در بخش اجاره شرایط همچنان برای مستأجران دشوار باقی می‌ماند.

کاهش معاملات؛ نشانه‌ای از احتیاط در بازار

فعالان بازار از افت محسوس تعداد معاملات نسبت به ماه‌های گذشته خبر می‌دهند. کاهش حجم خرید و فروش معمولاً به این معناست که بازار وارد فاز انتظار شده و خریداران و فروشندگان برای تصمیم‌گیری عجله‌ای ندارند.

در چنین شرایطی اگرچه برخی مالکان همچنان قیمت‌های بالایی برای فروش ملک خود اعلام می‌کنند، اما بسیاری از معاملات با ارقام پایین‌تر از قیمت‌های اولیه به سرانجام می‌رسد. همین اختلاف میان قیمت‌های پیشنهادی و قیمت‌های واقعی معامله، سرعت رشد بازار را کاهش داده و از شکل‌گیری موج جدید افزایش قیمت جلوگیری کرده است.

تقاضای ضعیف؛ مهم‌ترین مانع رشد قیمت مسکن

یکی از مهم‌ترین عوامل تأثیرگذار بر بازار مسکن، کاهش قدرت خرید خانوارهاست. طی سال‌های اخیر رشد قیمت مسکن بسیار سریع‌تر از درآمد مردم بوده و همین موضوع باعث شده تعداد خریداران مصرفی به شکل محسوسی کاهش پیدا کند.

تا زمانی که توان مالی متقاضیان افزایش پیدا نکند، بازار ظرفیت رشد شدید قیمت‌ها را نخواهد داشت؛ زیرا حتی اگر فروشندگان نرخ‌های بالاتری پیشنهاد دهند، بدون حضور خریداران واقعی معاملات رونق نخواهد گرفت.

البته وضعیت بازار اجاره با خرید و فروش تفاوت دارد. مستأجران معمولاً امکان به تعویق انداختن نیاز خود به مسکن را ندارند و به همین دلیل تقاضا در این بخش همچنان بالاست. همین موضوع می‌تواند فشار بیشتری بر نرخ اجاره‌بها تا پایان تابستان وارد کند.

هزینه ساخت همچنان در مسیر صعودی

یکی دیگر از عوامل تعیین‌کننده قیمت مسکن، افزایش مداوم هزینه‌های ساخت است. رشد قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار، تجهیزات، تأسیسات و همچنین قیمت زمین باعث شده هزینه تمام‌شده پروژه‌های ساختمانی نسبت به گذشته افزایش قابل توجهی پیدا کند.

این موضوع در شهرهای بزرگ به‌ویژه تهران نمود بیشتری دارد؛ چراکه علاوه بر قیمت بالای زمین، هزینه اجرای پروژه‌های ساختمانی نیز در مناطق مختلف تفاوت چشمگیری دارد.

برآوردهای غیررسمی نشان می‌دهد هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی در برخی پروژه‌ها از مرز ۶۰ میلیون تومان نیز عبور کرده است. طبیعی است که چنین افزایشی، قیمت واحدهای نوساز را بالا برده و در نهایت بر قیمت سایر املاک نیز اثر بگذارد.

تورم؛ عاملی که اجازه کاهش قیمت را نمی‌دهد

هرچند رکود معاملات تا حدودی سرعت رشد قیمت‌ها را کاهش داده، اما تورم عمومی اقتصاد همچنان یکی از مهم‌ترین عوامل حمایت‌کننده از قیمت مسکن محسوب می‌شود.

افزایش مداوم قیمت مصالح ساختمانی، خدمات و سایر هزینه‌های مرتبط باعث می‌شود قیمت تمام‌شده ساخت واحدهای جدید افزایش یابد و همین مسئله مانع افت محسوس قیمت‌ها در بازار شود.

البته تأثیر تورم در همه مناطق یکسان نیست. ممکن است برخی محله‌ها به دلیل کمبود تقاضا رشد قیمتی محدودی داشته باشند، اما در مجموع شرایط اقتصادی فعلی احتمال کاهش قابل توجه قیمت مسکن را بسیار پایین نگه می‌دارد.

بازار اجاره همچنان تحت فشار

افزایش قیمت مسکن و رشد هزینه‌های ساخت، تنها بر خرید و فروش اثر نمی‌گذارد؛ بلکه بازار اجاره را نیز تحت تأثیر قرار می‌دهد. بسیاری از مالکان هنگام تمدید قرارداد یا انعقاد قراردادهای جدید تلاش می‌کنند بخشی از افزایش هزینه‌ها را از طریق رشد اجاره‌بها جبران کنند.

به همین دلیل پیش‌بینی می‌شود تا پایان تابستان، بازار اجاره با فشار بیشتری نسبت به بازار خرید و فروش روبه‌رو باشد و مستأجران همچنان بیشترین تأثیر را از شرایط تورمی اقتصاد تجربه کنند.

جمع‌بندی

بررسی وضعیت فعلی بازار نشان می‌دهد تا پایان تابستان ۱۴۰۵ احتمال جهش شدید قیمت مسکن پایین است، اما انتظار کاهش محسوس قیمت‌ها نیز واقع‌بینانه نیست. کاهش قدرت خرید، افت حجم معاملات و احتیاط خریداران از رشد سریع قیمت جلوگیری کرده‌اند، اما افزایش هزینه ساخت و تورم عمومی همچنان از قیمت‌ها حمایت می‌کنند. در این میان، بازار اجاره به دلیل تقاضای همیشگی، احتمالاً فشار بیشتری را نسبت به بازار خرید و فروش تجربه خواهد کرد.