آیا می دانید خرید ملک وکالتی چه مشکلاتی را در پی دارد؟
امروزه بسیار معمول شده است که افراد برای انجام معاملات خود اقدام به معامله در قالب وکالت بلاعزل می کنند به عنوان مثال آپارتمانی را به صورت وکالتی می خرند بدون اینکه از پیامد ها و معایب این نوع از معاملات آشنا باشند و اغلب هم دچار مشکلات جدی می شوند.
همان طور که می دانید امروزه در جامعه انجام معامله با وكالت بلاعزل بسيار معمول شده است به عنوان مثال بسیار اتفاق می افتد که فردی خودرویی را با وكالت بلاعزل می خرد يا آپارتمانی را به صورت وكالتي و با ارائه وكالت بلا عزل می فروشد اما بسیاری از افراد از پیامد ها و معایب وکالت بلا عزل آگاه نیستند به همین جهت بسیار اتفاق می افتد که افراد با تنظیم وکالت بلا عزل دچار مشکلات جدی می شوند لذا در این نوشتار به بررسی این موضوع و معایب آن می پردازیم اما قبل از آن لازم است یک تقسیم بندی از عقود و تعریفی از عقد وکالت به صورت کلی ارائه دهیم.
عقد لازم و جایز
عقود به دو دسته لازم و جایز تقسیم می شوند عقد لازم عقدی است که هیچ یک از طرفین معامله نمی‌توانند آن را برهم بزنند مگر با استناد به موجبات قانونی یا قراردادی که به یکی از طرفین یا هر دوی آن‌ها چنین اختیاری را بدهد در مقابل عقد جایز عقدی است که هر یک از طرفین هر وقت که بخواهند، بتوانند آن را بر هم بزنند در واقع عقد جایز عقدی است که ذاتاً و بدون اعمال خیار، قابل فسخ باشد.
فسخ قرارداد یکی از راه‌های ارادی انحلال و خاتمه قرارداد است یعنی طرفین یا یکی از آن ها این حق را دارند که در مورد بقاء یا از بین رفتن قرارداد تصمیم بگیرند.
در عقود جایز این حق و اختیار همیشه وجود دارد و هر کدام از طرفین می‌تواند هر زمان که اراده کند، به هر دلیلی قرارداد را فسخ نماید؛ اما در عقود لازم این طور نیست و برای بر هم زدن و به اصطلاح فسخ قرارداد به سبب قانونی نیاز است و طرفین جز در موارد استثنایی و مشخصی که در قانون ذکر شده است، نمی‌توانند قرارداد را فسخ کنند.
در اصطلاح حقوقی به حق فسخ قرارداد خیار گفته می‌شود. واژه خیار به معنی اختیار است و منظور از آن اختیاری است که فرد در فسخ معامله دارد. درواقع خیار، حقی است که قانون در مواردی به یکی از طرفین عقد یا هر دوی آن ها می‌دهد تا قراردادی را که منعقد کرده‌اند، برهم بزنند این حق، نیاز به توافق و تراضی طرفین ندارد.
در تقسیم بندی عقود و قراردادها، عقد وکالت جزء عقود جایز به شمار می رود بنابراین در عقد وکالت هر یک از موکل و وکیل هر زمان که بخواهد می تواند، آن را برهم بزند.
آثار تقسیم عقود به جایز و لازم
عقود جایز با فوت، جنون یا سفیه شدن یکی از طرفین منفسخ می‌شوند منظور از انفساخ انحلال معامله به صورت قهری و غیر ارادی است یعنی عقد خود به خود منحل می‌گردد.
به عنوان مثال در عقد وکالت فوت هر یک از طرفین باعث انفساخ عقد می‌گردد، اما در عقد لازمی مثل اجاره فوت هر یک از موجر و مستاجر تاثیری در عقد ندارد و تا پایان مدت اجاره، عقد به قوت خود باقی است.
بنابراین در عقود جایز مثل وکالت بعد از انعقاد و امضاء، هر يك از طرفين به راحتي مي تواند آن را فسخ و منحل نمايد، بي آنكه ضرورت داشته باشد كه دليل خاصي را براي فسخ ارائه نمايند در واقع بعد از آن كه شما به فردي وكالت مي دهيد تا كاري را به نمايندگي از طرف شما انجام دهد، بلافاصله بعد از اعطاء وكالت مي توانید عقد را فسخ و يا وكيل را عزل نماييد.
لذا از این منظر عقود جائز بسيار متزلزل هستند و از لحاظ ثُبات معاملاتي در معرض ريسك جدي قرار دارند اما از آن جايي كه در جامعه اقتصادي امروز ما شرايط انجام تشريفات رسمي و اداري، به ويژه تنظيم اسناد رسمي نقل و انتقالات، بسيار وقت گير و پرهزينه گرديده، استفاده از وكالت مرسوم شده است. البته افراد براي آن كه خطر فسخ عقد وكالت و يا عزل وكيل را از خود دور سازند، اقدام به اخذ وكالت بلا عزل می نمايند.
وکالت بلاعزل چیست؟
قبل از تعریف وکالت بلا عزل لازم است ابتدا عقد وکالت را تعریف کنیم به موجب ماده ۶۵۶ قانون مدنی وکالت عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین، طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود قرار می‌دهد. اثر وکالت اعطای نیابت و نمایندگی است بنابراین با اعطای وکالت، وکیل واسطه انجام اعمال حقوقی برای موکل می‌شود.
همان طور که در ابتدا گفته شد در عقود جایز مثل وکالت موکل هر وقت که بخواهد می‌تواند وکیل را عزل کند اما یک استثناء وجود دارد و آن این است که وکالت وکیل یا عدم عزل وی در ضمن عقد لازمی شرط شده باشد. به عنوان مثال در ضمن عقد ازدواج که عقدی لازم است زوج به زوجه وکالت در طلاق می دهد لذا نمی تواند وکالت خود را پس بگیرد.
البته اسقاط حق عزل تا جایی معتبر است که خلاف نظم عمومی نباشد بنابراین در وکالت عام که ناظر به تمام امور موکل باشد اسقاط حق عزل موکل به طور دائمی باطل است، زیرا اعطای چنین وکالتی با شخصیت و آزادی موکل تعارض دارد و خلاف نظم عمومی است مگر اینکه مقید به مهلت شده باشد.
اما در اين نوع از وكالت نيز همچنان خطرات شاياني موكل را تهديد مي كند برخي از اين آسيب ها بدين شرح مي باشد:
درج عقد وکالت در ضمن یک عقد لازم و تبدیل شدن آن به وکالت بلا عزل ماهیت آن را تغییر نمی‌دهد و عقد وکالت همچنان یک عقد جایز است و با فوت، جنون یا سفیه شدن هر یک از طرفین مرتفع می‌شود و از این جهت فرقی بین وکالت مطلق و وکالت بلا عزل وجود ندارد بلکه در این نوع وکالت صرفاً موکل حق عزل وکیل را در مدت محدود یا نامحدود از خود ساقط نموده یا حق استعفای وکیل از وی سلب می‌گردد.
بنابراین به محض اينكه موكل یا وکیل فوت كنند يا دچار جنون و امراض رواني گردند عقد وكالت به خودي خود منفسخ شده و منحل مي گردد. لذا لازم است که مردم بعد از گرفتن وکالت بلاعزل سریعا اقدام به انتقال قطعی و رسمی در دفاتر اسناد رسمی کنند؛ چرا که با فوت وکیل یا موکل دیگر آن وکالت ارزشی ندارد و باید وراث متوفی جهت انتقال و امضاء سند رسمی اقدام کنند که این فرآیند وقت گیر و دارای مشکلات عدیده ای می باشد.
اعطاء وكالت، قانوناً سبب مُمَلِك محسوب نمي گردد و مادامي كه موضوع وكالت انجام نشده موکل (فروشنده) به عنوان مالك شناخته مي گردد. در حالی که بعضی از افراد بر این باورند که با وکالت بلا عزل مالکیت را به دست آورده اند در صورتی که این باور اشتباه است.
چون وکالت بلاعزل صرفاً به منزله آن است که وکیل نمایندگی از طرف موکل در انجام مورد وکالت دارد؛ و به منزله انتقال مورد وکالت نیست و هیچ کس نمی تواند با وکالت بلاعزل ادعای مالکیت کند مگر اینکه طبق عقودی مثل بیع یا صلح یا هبه به آن منتقل شده باشد.
لذا افراد در خرید و فروش اموال خود باید حتماً در قالب عقد بیع معامله کنند و مالکیت خود را ایجاد نمایند؛ چرا که اگر کسی به صورت وکالتی معامله نماید بدون اینکه عقد بیع تنظیم کرده باشند آنگاه مثلاً موکل بمیرد در این صورت همان طور که گفته شد وکالت از بین می رود و ظاهراً دیگر وکیل با این وکالت نمی تواند اثبات مالکیت کند و اثبات مالکیت آن مشکل می شود مگر اینکه وکیل با دلایل و مستنداتی مالکیت خود را اثبات نماید.
بنابراين حتی المقدور معاملات خود را وكالتي انجام ندهيد و يا در صورت اينكه به ناچار مالي را به صورت وكالتي خريداري نموديد، در خصوص تنظيم قرارداد وكالت مربوطه با حقوق دانان متخصص و با تجربه مشورت كنيد.
