آینده بازار ملک؛ ارزش هر متر مسکن در تهران پس از برجام

فرض کنیم برجام نهایی شود و قیمت دلار با افت مواجه شود (افت خیلی جدی نباشد مثلا حدود ۲۵ هزار تومان شود)، با قیمت فعلی متری ۴۵ میلیون تومان مسکن در تهران، قیمت هر متر آپارتمان ۱۸۰۰ دلار می‌شود که به سقف تاریخی قیمت ملک بسیار نزدیک است و آنجاست که می‌توان گفت قیمت ملک، حباب دارد.

به گزارش «شایانیوز» و به نقل از اقتصادآنلاین، بازار مسکن طی سال‌های اخیر نوسانات بسیاری را تجربه کرده است. بسیاری از معامله‌گران نیز منتظر نتیجه برجام هستند. توافق یا عدم توافق برجام، چه تاثیری بر قیمت مسکن دارد؟ هاشم آردم، کارشناس اقتصادی و بازارهای مالی به این پرسش پاسخ داد.

آردم با بیان اینکه یک سری باورها راجع به بازار مسکن در اقتصاد ما وجود دارد،‌ گفت: خیلی‌ها معتقد هستند که مسکن، ملک و زمین دارایی پر ریسکی نیستند. اگر از ۱۰ یا ۲۰ سال گذشته بررسی کنیم می‌بینیم،‌ ادعای بی‌راهی نیست. بازار ملک بازار پر ریسکی نبوده است؛ یعنی کاهش قیمت مسکن در زمان های رکودی خیلی محدود بوده است و اگر قرار بود رشد کند، خیلی آهسته و پیوسته این اتفاق می افتاد. (بجز اواسط و اواخر دهه هشتاد)

وی ادامه داد: رشد مسکن آهسته بوده تا شوکی به اقتصاد وارد شود و مثل بقیه دارایی‌ها با یک جهش قیمتی مواجه شود‌. اما قیمت ملک در هیچ سالی بازدهی منفی نداشته است (بازدهی حقیقی منفی داشته است مثلا تورم ۲۰ درصد بوده است و ملک ۱۰ درصد رشد کرده و نسبت به تورم عقب افتاده است.) و اینطور نبوده است که میانگین قیمت آن با افت مواجه شود و این رشد کم و زیاد شده است. این یک باور عمومی راجع به بازار مسکن است.

او افزود: در سال‌های ۸۶ و ۸۷ قیمت هر متر آپارتمان در تهران به ۲۰۰۰ دلار می‌رسد و در سال ۹۷ که همه بازار های دارایی در کف بودند، قیمت هر متر آپارتمان به ۶۰۰ الی ۷۰۰ دلار می‌رسد‌. اما میانگین بلندمدت قیمت هر متر آپارتمان در تهران در ۳۰ سال گذشته، ۱۲۰۰ دلار است. در تیر ماه امسال با در نظر گرفتن قیمت مسکن شهر تهران متری ۴۵ میلیون تومان و دلار ۳۰ هزار تومانی، قیمت دلار مسکن شهر تهران به ازای هر متر مربع به ۱۵۰۰ دلار رسیده است؛ پس از میانگین خود بالاتر است.

آردم در ادامه افزود: فرض کنیم برجام اتفاق بیوفتد و دلار با افت مواجه شود (افت خیلی جدی نباشد مثلا حدود ۲۵ هزار تومان شود)، با قیمت فعلی متری ۴۵ میلیون تومان در تهران، قیمت هر متر آپارتمان ۱۸۰۰ دلار می‌شود که به سقف تاریخی قیمت ملک بسیار نزدیک است و آنجاست که می‌توان گفت قیمت ملک و زمین و آپارتمان، حباب دارد.

این کارشناس بازار سرمایه ادامه داد: اگر قرار باشد تقاضایی برای خرید ارز و خروج سرمایه ایجاد شود، بالاخره فرد باید یک دارایی بفروشد و یکی از دارایی هایی که مستعد فروش است، ملک است پس عرضه در این بازار افزایش یافته و "ارزش" ملک ( نسبت ۱۸۰۰ دلار تا ۱۲۰۰ یا ۱۳۰۰ دلار با ارز ۲۵ هزار تومانی) باید از متری ۴۵ میلیون تومان روی ۳۰ میلیون تومان برود.

او در نهایت گفت: اما برخلاف ارزش، ممکن است این اتفاق برای "قیمت" ملک نیوفتد و بازار ۲ یا ۳ سال (تا زمانی که توافق پابرجاست) قیمت در همین حد بماند و درواقع قیمت ملک اصلاح زمانی پیدا کند و به رکود برود. اما حتی پتانسیل این را دارد که از اینجا ۲۸ الی ۳۰ درصد افت قیمت را تجربه کند. پس با دلار توافقی و برجامی، مسکن حباب دارد و این امکان وجود دارد قیمت هر متر آپارتمان در تهران با افت مواجه شود یا درجا بزند. پس ما ارزش هر متر مسکن در تهران را برای زمانی که توافق صورت بگیرد، در حدود ۳۰ میلیون تومان تخمین می‌زنیم.