آیا مصوبه قیمت دولتی علاج درد اجاره خانه خواهد شد؟

شایانیوز- در حالی که بازار اجاره بها روزهای سختی را پشت سر می گذارد و مستاجران و موجران برای حل مساله تعیین قیمت اجاره بها منصفانه جهت عقد قرارداد اجاره دچار مشکل شده اند دولت طرحی را به به تصویب سران سه قوه رساند مبنی بر این که موجران باید قرارداد اجاره خانه با مستاجران خود را یکسال دیگر تمدید کنند.

دولت مصوبه تعیین حداکثر افزایش اجاره‌بها در هر سال را، سقف ۲۵ درصد در تهران و ۲۰ درصد در شهرهای سراسر کشور، مورد تاکید شورای‌عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا قرار داده است اما در کم و کیف نحوه اجرای این طرح سوالات زیادی مطرح است که قانونگذار به آنها نپرداخته است و گمان این می رود که در آینده اجرای طرح را با مشکلات عدیده ای روبرو کند.

آیا نسبت افزایش تورم با میزان افزایش قیمت اجاره  هماهنگی دارد؟

آیا نرخ سقف اجاره برای واحد های لوکس هم اعمال می شود ؟

یکی از مسائلی که در این طرح به هیچ عنوان دیده نشده است مساله اجاره بهای خانه های لوکس و با قیمت بالاست مثلا خانه ای که در منطقه یک تهران در محله نیاوران قرار دارد چه توجیه عقلانی دارد که با 25 درصد افزایش اجاره بها خانه را به مستاجر قدیمی بدهد اینجا دیگر مبلغ پول پیش و اجاره ضامن حفظ اموال مالک نیست و دست مستاجر باز گذاشته شده است. این چنین یکدست سازی هایی در حوزه مناطق لوکس همچون مرکز شهر و پایین شهر نخواهد بود چرا که صاحب خانه تمکن مالی دارد و کار را به دادگاه می رساند و در نهایت این خانه ها به دلیل عدم توازن قیمت ها خالی خواهند ماند و این موضوع فقط شامل مناطق بالای شهر نیست و مناطق مرکزی را نیز شامل خواهد شد چرا که برای صاحب سرمایه صرفه ای ندارد که به قیمت پایین ملک خود را فرسوده کند.

آیا سقف گذاشتن بر قیمت اجاره باعث کاهش کیفیت ها نخواهد شد؟

مسما این موضوع در بلند مدت کیفیت مسکن همه ی مناطق شهر را تحت تاثیر قرار خواهد داد و از کیفیت مسکن اجاره ای خواهد کاست زیرا هزینه تعمیرات و درآمد به نسبت مستقیم رشد نکرده اند و برای صاحب خانه ارزش ندارد که خانه را برای مستاجر تعمیر کند و در راستای هر چه کیفی کردن محصول تلاش کند لذا ما در بلند مدت با کاهش کیفیت خانه ها روبرو می شویم. یک موضوع دیگر که وضعیت کیفی خانه ها را متاثر خواهد کرد عدم صرفه سرمایه گذاری برای تولید خانه جدید است چرا که کسی برای خرید خانه ای که امکان درآمدزایی به نسبت قیمت را ندارد داوطلب خرید نمی شود و این عدم توجه به تولید جهت جایگزینی خانه های نو به جای خانه های فرسوده سبب کاهش کیفیت می شود.

تکلیف خانه های خالی و تزریق انها به بازار مسکن چه می شود؟ اجاره بها سایر خانه هایی که خالی هستند چگونه قیمت گذاری می شود؟

نزدیک به 500 هزار خانه در تهران خالی هستند و گمانه زنی هایی مبنی بر تزریق آنها به بازار مسکن با سیاست های مالیاتی وجود دارد اما با اعمال سقف اجاره بها توسط دولت و کاهش ارزش قیمت واقعی آنها حتی با اهرم های فشار اقتصادی هم این املاک به بازار عرضه نخواهند شد چون مبلغ مالیات با ضرر فرسایش ملک به دست مستاجر همخوانی ندارد تصمیم مالکین بر این خواهد شد که با وجود پرداخت مالیات ملک خود را به بازار وارد نکنند، در نتیجه ما به بازار مسکن آرامبخشی مقطعی داده ایم اما در آینده کمبود عرضه سبب گسست بیشتر تعادل بازار خواهد شد. یکسری از خانه ها در حال حاضر خالی هستند اگر مستاجر اقدام به عرضه به هر دلایلی داشته باشد با چه رنج قیمتی مسکن ارائه شده را قیمت گذاری خواهد کرد؟ در هر صورت که قیمت عرضه کننده جدید با قیمت دولتی اختلاف خواهد داشت و در چند سال پیش رو به سبب بالا رفتن اختلاف قیمتی بازار و قیمت مصوب، شکایت از مستاجران برای تخلیه اجباری موضوعیت پیدا خواهد کرد.